Obowiązek ujawniania cen w inwestycjach deweloperskich

Polski ustawodawca zamierza ograniczyć nieuczciwą konkurencję pośród deweloperów oraz chronić prawa osób nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym. Od lipca i września 2025 r. deweloperzy zostali objęci obowiązkiem podawania cen nieruchomości do publicznej wiadomości.

Kierunek zmian

Nowelizacja ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza nowe rozwiązania w zakresie transparentności rynku pierwotnego. Dodanie art. 19a i 19b wprowadza obowiązek publikowania cen nieruchomości w formie jawnej oraz raportowania danych do organów administracji. Regulacje te mają charakter zarówno informacyjny, jak i ochronny, a ich implementacja wpisuje się w szerszą tendencję zwiększania jawności rynku i przeciwdziałania praktykom wprowadzającym w błąd.

Konstrukcja przepisów i zakres obowiązków

Zgodnie z art. 19a ustawy, deweloper zobowiązany jest prowadzić stronę internetową, na której od momentu rozpoczęcia sprzedaży udostępnia informacje cenowe w rozbiciu na cenę całkowitą oraz cenę jednostkową za m² powierzchni użytkowej. Ujawnieniu podlegają również ceny pomieszczeń przynależnych takich jak komórki lokatorskie, miejsca parkingowe czy ogródki oraz innych świadczeń, które obciążają nabywcę w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność. Szczególnie istotny jest obowiązek zachowania historii zmian cen oraz aktualizacji danych w dniu, w którym zmiana nastąpiła.

Art. 19b nakłada na deweloperów obowiązek codziennego przekazywania informacji cenowych do ministra właściwego ds. informatyzacji, który następnie publikuje je w portalu dane.gov.pl. Ustawodawca kwalifikuje te informacje jako „dane o wysokiej wartości”, w rozumieniu przepisów o otwartych danych, co przesądza o ich dostępności i potencjalnym wtórnym wykorzystaniu w obrocie gospodarczym, analizach czy systemach porównawczych.

Uzasadnienie projektu ustawy, czyli źródło zmian

Z uzasadnienia projektu wynika, że motywem wprowadzenia nowych regulacji była niedostateczna ochrona nabywców na etapie ofertowania. Dotychczasowe przepisy koncentrowały się na umowie deweloperskiej i jej skutkach, pomijając etap negocjacji i prezentowania oferty. Ustawodawca wskazuje na brak jawności cen i ich struktury, co utrudniało nabywcom porównywanie ofert oraz podejmowanie decyzji. Szczególnie krytykowane były praktyki polegające na podawaniu cen nieobejmujących kosztów dodatkowych np. miejsc postojowych czy komórek lokatorskich, co mogło prowadzić do błędnego postrzegania oferty i ceny końcowej.

Sankcje i mechanizmy ochronne

Przewidziane konsekwencje naruszenia mają charakter administracyjny i opierają się na reżimie ochrony zbiorowych interesów konsumentów. Zgodnie z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu przedsiębiorcy za naruszenie nowych obowiązków. Dodatkowo, odpowiedzialność osobistą mogą ponosić członkowie organów spółek, jeśli naruszenie miało charakter umyślny – wówczas kary sięgają 2 mln zł a nawet 5 mln zł w sektorze finansowym. Co więcej, ustawodawca przyznał nabywcom uprawnienie do zawarcia umowy po cenie korzystniejszej w razie rozbieżności między ceną opublikowaną a przedstawioną w trakcie zawierania umowy.

Skutki regulacji

Nowe przepisy wpisują się w zasadę transparentności cenowej, która służy ochronie konsumentów oraz nurt promujący tzw. prawo do informacji jako element prawa do wyboru.

Regulacja tworzy po stronie deweloperów dodatkowe obowiązki organizacyjne i finansowe. Może ona wpływać na wzrost kosztów obsługi administracyjnej przez deweloperów, ale jednocześnie zwiększa przewidywalność rynku i wzmacnia konkurencję. Wprowadzenie obowiązku publikowania cen i raportowania informacji w czasie rzeczywistym może przyczynić się do ograniczenia praktyk uznawanych dotąd za nieuczciwe.

Więcej na EKW.PLUS